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坚持房住不炒、租购并举 | 第五届中国租赁式公寓企业家峰会在中国陶瓷城举行

http://www.jiajupaiming.com 2021-04-28 13:25 家具排名

住房租赁由来已久，有文字记载的第一位租客可以追溯到尧商时期，近年来随着我国城市经济高速发展和消费结构加快升级，住宿租赁已成为我国重点鼓励发展的行业，成为解决城镇居民居住的重要渠道，也成为满足人们美好生活的重要民生工程。

4月18日，由中国饭店协会主办、中国饭店协会公寓专业委员会、广东省公寓管理协会、佛山中国陶瓷城集团有限公司、ICCRA共同承办的第五届中国租赁式公寓企业家峰会暨中国饭店协会公寓专业委员会换届大会在佛山中国陶瓷城举办。
中国饭店协会副会长平安稳在开幕致辞中分享到，目前住宿和餐饮整体经营基本恢复到了2019年状态，2021年住宿租赁行业应按照“十四五”规划，以“新模式，新消费”为重点，促进行业和消费的双升级。

中国饭店协会副会长平安稳

中国陶瓷城副总经理韩冰在致辞中表示，作为中陶城集团开发并运营的第一个产业项目，中国陶瓷城是拥有200多家国内外知名品牌，10万+工厂全品类产品，是中国唯一的建陶卫浴工厂直营平台，也是本届陶博会举办的展馆之一。第36届佛山陶博会云集800多家参展商同台竞技，汇聚2万个精品新品同期亮相，集中展示如岩板、大板、厚板、健康陶瓷、发热瓷砖、抗菌瓷砖、负离子瓷砖等新潮健康产品及行业最新的前沿设计理念，可为酒店、公寓、房地产工程采购提供广阔的选材空间。

中国陶瓷城副总经理韩冰

本次会议多位重量级嘉宾围绕住房租赁行业发展、行业REITs发展及当前形势下的开发商转型等领域开展了多个主题分享及圆桌对话讨论，今天文章的主要内容我们将从这几方面展开。

Section 1 行业发展中国人民大学国发院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹《激励与约束并重发展长租房行业》
Section 2 行业REITs发展

中信证券股份有限公司副总裁蔡薇薇《金融助力住房租赁市场发展的回顾与展望》

中国饭店协会公寓专业委员会理事长、新派公寓创始人王戈宏《中国住房租赁公募REITs还有多远？》

中国饭店协会公寓专业委员会执行秘书长、ICCRA院长赵然《2021中国住房租赁行业发展信心指数报告》分享解读

戴德梁行董事、资产证券化负责人杨枝《从境内外REITs市场看资产估值逻辑》

圆桌讨论:住房租赁公募REITs的未来

Section 3 转型中的机遇与挑战圆桌讨论:租住新时代，开发商转型探索

SEC 01 激励与约束并重发展长租房行业

未来中国房地产最重要的政策关注领域是长租公寓事业，这也是百姓、新市民、新就业职工解决起步住房问题最重要的渠道，是实现美好居住生活的重要方面。

中国人民大学国发院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹

被高度重视的新概念

根据中央“十四五”规划和2035年愿景目标的建议以及今年“两会”文件中提出“要完善长租房政策和规范长租房市场”，“长租房”概念第一次在中央文件中被提及。
所谓“长租房”，按照中国人民大学国发院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹的理解，是由机构化管理的租赁住房，包括集中式和分散式，目前长租房供应仅占整个租赁市场供应比例的5%左右，我国下一步应当大力发展租赁市场。那么如何发展，秦虹主任提出“行业发展要约束和激励并重，建立产品分级定档机制、品牌价值评估机制，促进行业中供应链企业、系统性服务商的发展，推进行业的专业化分工，为行业未来资产证券化的发展奠定坚实的基础，引导长租房企业实现品牌化经营、精细化管理、标准化服务，提供多元化服务的优质租赁产品。”

SEC 02 行业REITs发展

行业的高速发展离不开金融领域的强大助力，尤其是住房租赁行业作为资本密集型行业，多元化的融资渠道、良好的金融环境显得尤为重要。今年“十四五”规划提到几个关键字：有效盘活存量住房资源，而资产证券化产品则是很好的存量盘活金融工具。
在中信证券股份有限公司副总裁蔡薇薇看来，REITs的落地可以实现“建设/收购、融、管、退”的轻资产+重运营的全周期循环运作模式，建立轻重并举的经营模式，信息披露要求明确、透明、帮助提升运营管理效率。具体而言，从投资来看，使用退出所获融资继续新增项目投资，扩大业务规模，产生规模效应；从退出角度来讲，以持有型资产发行Reits产品，从资本市场获得融资实现前期投资的退出是资金循环以及新增项目的过程。

基于长租房广义和狭义的分类以及此前的项目经验，蔡薇薇建议从资产、商业条款设计以及政策的角度来规范整个长租房公募Reits未来有序的推进。

而距离中国住房租赁公募REITs落地究竟还有多远，中国饭店协会公寓专业委员会理事长、新派公寓创始人王戈宏给出了自己的判断。中国目前存量资产规模巨大，而REITs能够有效激活所有存量资产的活力。下一步需要重点发掘行业里良好的收益资产包，同时将创新风险维持在可控范围内。

产业结构像一个哑铃，左边是物业资源，在政府和开发商手里，右面是长期资本，金融机构和开发商，中间是大量的运营机构

资产要满足确权、自持，不分割销售，稳定的现金流，年派息率大于4%四个方面，才能称得上REITs的合格标的。而目前摆在行业面前的依旧是土地成本和资金成本问题。住房租赁公募REITs的推出，将有效解决诸多方面的问题，一是引导社会资本投资不动产，二是促进中国巨额存量不动产流动起来，同时成为股市价值的压舱石。

关于未来机会的判断，戴德梁行、资产证券化负责人杨枝基于研究数据表示，国内跟REITs有关系的商业不动产交易70%-80%都在一线城市，如果有REITs平台的话，大家是以一个资产包的形式上市，很多二三线城市经营比较好的物业也会有被推出的机会。投资人直接去买资产是比较难的，但如果有一个专业化的机构包括券商、运营商打包一个资产包的话，我觉得这些城市可能会有新的机会。
国内不动产资产证券化发行产品当中，公寓项目占比8%，计22单，267亿元的规模。业内都在呼吁希望长租公寓能被纳入到公募REITs里，因为它既解决了民生问题，也解决了想做好产品，但需要资金的运营商和开发商问题，所以我们非常期待这种产品进入到市场里面。

此外，中国饭店协会公寓专业委员会执行秘书长、ICCRA院长赵然分享的《2021中国住房租赁行业发展信心指数报告》当中，也有关于中国公募REITs规模的判断。赵然表示：“未来住房租赁REITs的推出，将促进房地产市场形成低金融杠杆、可持续发展的商业模式。借助REITs，住房租赁企业能够‘轻装上阵’，也就从真正意义上实现了“开发、运营、金融退出”的闭环。此外，由于REITs执行的是长期投资策略，并且具备专业的资产管理，其还将有助于整个住房租赁市场的专业化发展，有效减少市场波动，成为房地产市场长期健康发展的稳定器。”

SEC 03 租住新时代，开发商转型探索

从“为售而建”转变到“为租而建”已经成为全球许多国家的房地产行业发展大趋势，中国也不例外。而这种转变不仅仅是产品受众群体的变化，从前期开发理念、到住房产品设计乃至项目营销推广，都需要采用与以往不同的全新思路。

与此同时，随着R4用地等租赁专项用地的集中入市，大量大型租赁式社区开始进入到我们的视野，传统的地产开发企业也面临着由售向租、由短期看向长期的转变。圆桌讨论环节，各位嘉宾就当前形势下的转型探索展开了讨论。

主持人：

广东省公寓管理协会秘书长徐再军

圆桌嘉宾：

碧桂园文商旅集团长租公司总经理、奥克伍德碧轩中国区总经理陈显刚

星河置业集团公寓公司总经理肖凯

麦家公寓董事长、复基集团高级副总裁曾添

在碧桂园文商旅集团长租公司总经理、奥克伍德碧轩中国区总经理陈显刚的观点里，大量房地产企业涌入住房租赁市场，正说明这是一个长期的事业。今年“两会”包括“十四五”规划也都明确提出租赁住房的民生问题。房企主动选择承担企业的社会责任。当然，房地产从增量转向存量时代有很多存量物业需要解决自身出租问题。另一方面，如今各城市对于新开土地的限制和要求越来越多，比如限价“竞自持”，自持用于做租赁住房的比例从10%甚至100%不等。

涉及到地产对长租公寓的要求来说，最主要是盘活资产，在过去3年时间里，我们已经把一些原来不太好处置的资产盘活了，把存量资产做了相应的处置。

——陈显刚

而三年前进入长租公寓领域的星河置业除了存量盘活、提高资产盈利能力的初衷外，通过运营过程中的探索不仅稳健过渡，还实现了土地的获取，由存量衍生出增量。甚至从另一个逻辑来说，外地的民营房地产开发商可以首先用长租公寓作为工具进入到上海这个城市，通过经营长租公寓的同时不断进行土地转化，进行政府关系的对接，最终为将来在土地扩展、获取住宅用地上能够提前铺垫一些资源。

至于集团层面的投资回报及盈利要求，提高人效和合理预算是在微利的住房租赁行业里谋求稳定发展的关键。星河置业集团公寓公司总经理肖凯表示，星河置业在拿地过程中会有一笔大账，长租公寓这个业态放在整体项目里，它的投资收益率在前期会做前测研判，20年的经营测算周期里，项目的租金单价会递增到多少。这个值会反向倒推考核到运营机构当中来，所以入市的第一年，就会根据测算值来匹配预算考核。

随着住房租赁运营越来越专业化、规模化，大型租赁式社区也成为市场发展的方向之一。而这当中，物业管理是不可被忽略的一个话题。相比房地产开发公司，长租公寓管理运营体系当中对于物业管理的颗粒度要更全面更细致。物业管理需要长期被纳入运营的监管体系当中。
以擅长运营、发展快速被认知的麦家公寓则凭借自己开发的麦滴平台成为行业中的创业型黑马。麦家公寓董事长、复基集团高级副总裁曾添表示，“大型租赁社群、服务社群成为趋势，我们也在转型做我们擅长的事：一个是智慧智能的体系化，从解决方案、咨询到真正的工程落地，我们希望给政府、国企、开发商提供专业的方案与支持，从前期介入、系统切入、到后期的精细化管理、人效比提高、社区化运营的提升和分化，输出我们的专业能力。”

在产品同质化越来越高的今天，行业里不同身份、角色、属性的“玩家”其实都希望稳扎稳打、深耕细作的同时实现自己业务方向及盈利模式的差异化。但这不代表要一味竞争，合作可能会带来共赢的局面。陈显刚归纳为两个方面，“先入市者可以为行业培养优秀的人才，为各集团、品牌的规模化发展提供人才储备；长期来看，企业需要实现深耕市场与规模扩张的平衡，开发商可以与品牌运营商之间进一步合作，强强联合。”

Episode 01 换届

而在分享过后的中国饭店协会公寓专业委员会换届大会环节中，中国饭店协会副秘书长、中国饭店协会公寓专业委员会秘书长丁志刚分享了关于中公委工作条例、会费标准的一些修订，以及公寓委员会组织机构的产生、负责人的选举等事项。

ICCRA住房租赁产业研究院院长、中公委执行秘书长赵然对于上一任期内工作进行了总结和说明。新一任理事长王戈宏述职，同时对未来的行业发展进行了些许展望，“长租作为中国大居住产业的一员，其实我们应该从身边关联产业成功的经验中学习三种能力：一是学习酒店业精耕细作的运营能力；二是学习开发商的项目整体操盘能力；三是学习资产金融管理行业的价值创造能力。”