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黄瑜:大数据预判2025中国房地产市场趋势

http://www.jiajupaiming.com 2024-12-24 20:13 家具排名 

2024年12月19日,由北京中指信息技术研究院主办,中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2024中国房地产大数据年会暨2025中国房地产市场趋势报告会”在北京召开。

2004年以来,中指研究院已连续21年在每年年底用数据总结过去一年市场变化,同时也用数据预判未来一年房地产市场的趋势,希望能够帮助大家在未来市场发展中抓住机会,做出更精准的决策判断。2024年,房地产市场整体仍呈现调整态势,5.17、9.26两轮政策托底楼市,9.26中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”,定调政策转向。房价方面, 根据中国房地产指数系统百城价格指数,2024年1-11月,百城二手住宅价格持续下跌,至11月环比已连跌31个月;9.26新政后,11月深圳、成都等4城环比上涨,核心城市价格有所趋稳。百城新房价格受改善型楼盘入市带动,呈现结构性上涨。销售方面,国家统计局数据显示,1-11月,全国商品房销售面积8.6亿平方米,同比下降14.3%,商品房销售额8.5万亿元,同比下降19.2%。根据中指数据,1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降23%,较2021年同期高点下降53%;重点30城二手房成交套数同比增长2.3%,表现比新房市场更好。9.26新政后,10-11月核心城市市场销售明显改善,10月新房销售面积同比结束16连跌,11月同比增幅进一步扩大;11月30城二手房成交套数创近20个月新高。需求结构方面,1-11月,监测城市中多数城市90-120平米新房成交套数占比保持在四成以上,120平米以上大户型占比普遍提升,改善性需求仍是新房市场重要支撑。二季度以来北京、上海、深圳刚需加快入市,总价300万以下二手房成交套数同比明显增长,刚需入市有望加快一二手联动,带动新房市场需求释放。土地方面,1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降27%,土地出让金同比下降32%,不足2020年同期高点四成。房企拿地进一步聚焦,1-11月TOP20城市住宅用地出让金占全国比重超过50%,北京、上海、杭州土地出让金超1000亿元。9.26新政以来,北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块拍出高溢价,但全国土地市场仍面临调整压力。展望2025年,经济企稳、适度宽松的货币政策、持续用力的房地产支持政策是促进市场恢复的重要因素。从政策趋势上看,12月,中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”,下阶段政策有望继续围绕促进需求、优化供给两方面展开,预计2025年房地产政策宽松基调或将延续,“楼市不稳、政策不停”。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战,新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。需求端,2025年新房销售恢复仍面临诸多挑战,包括:居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足、二手房市场对新房”替代效应“等。中性情形下,预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%,乐观情形下或可实现止跌。推动新房销售“止跌回稳”的关键政策包括:(1)加快推进货币化安置100万套城中村及危旧房改造;(2)利用3000亿元保障性住房再贷款、地方政府专项债等资金加快收储存量房;(3)加大购房补贴力度、放松北上深限制性政策、加速“好房子”建设,推动购房需求释放。供给端,开工方面,受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约,明年新开工难改下行趋势,中性情形下,2025年新开工面积同比下降15.6%。投资方面,新开工下降将继续制约建筑工程投资修复,土地成交缩量或导致土地购置费继续低位运行,中性情形下,2025年房地产开发投资额同比下降8.7%。盘活闲置存量土地,增加市场有效供给,是推动市场进入新的循环、促进投资开工回稳的关键。2025是开启新循环的关键一年,要在发展中解决过去的问题。在新的市场和政策背景下, 2025年,房企应把握市场窗口升级产品促回款;紧抓政策契机盘活闲置土地,实现资金回笼与换仓,改善现金流及资产负债表。第一,把握政策窗口期,升级产品,积极回款。房企应把握核心城市政策优化契机,积极营销、升级产品,以“好房子”为抓手,努力促进销售回款;密切关注地方收储政策变化,寻求收购机会,加快回笼资金;借助政策机遇,把握存量商办用房盘活机遇,积极转为租赁住房、养老公寓等。第二,与政府部门积极对接土地调规、退地换地政策,及时换仓,维稳现金流。房企应抓住政策机遇,利用对自身地块的了解,提出针对性方案,抓住地方政府收购闲置土地机会,实现退地或置换地块,改善土储结构;寻求机会对未开发土地调整规划条件和设计要求,提升土地价值;投资方面,房企需保持相对审慎的投资态度,聚焦核心城市等确定性更高的市场。

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